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房贷大揭底【上】:天上的风向VS地上的投向

发布者: 愉见财经 | 发布时间: 2019-1-8 12:30 |浏览量:1.1万 | 评论: 10

在之前的《拨开房贷利率拐点疑云》文章里,我们聊了个人房贷表面上的市场现状。今天想更多地从银行的经营逻辑和运作机制的层面,带大家从银行的视角,看看他们是如何“算计”着房贷业务的。

 

“愉见财经”先来说说,个人房贷对银行们而言究竟算个啥?

 

其实,从部类划分看,房贷的头上顶着三顶“帽子”:

 

- 在投向分类上,个人房贷归于“房地产类”;

 

- 在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;

 

- 在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”。

 

在【房贷大揭底】系列上期,我们先来将其中的【房地产类贷款之:政策逻辑】

 

之所以把这一点放在最前面说,是因为说白了,银行决策房贷放与不放、放多放少,是有个“框框”的,那就是房地产政策宏观导向。

 

简而言之一句话:看天上的风向。

 

还记得始于2014年的那波政策支持吗?那个时候银行们其实是不太有动力做房贷的,一来房贷在零售品类里价格不高、比较“鸡肋”,二来当时银行是真没啥额度,“愉见财经”记得彼时央行都苦口婆心地将个人房贷解读为了“有经济增长稳定功能”。

 

意识就是,银行们别老惦记着赚多赚少,还是要有社会责任,为居民刚需、为社会金融办实事。

 

政策总是带动银行的。后来的情况是,银行们起先不太情愿地慢慢动了,一年后干脆加速动起来大干特干了。因为2015年下半年和2016年的情形是:房价又大涨了(房贷是抵押贷款,这意味着银行的抵押物增值了);而银行自己又“资产荒”了,银行们的中小微不良跳升,于是不少银行大搞“零售转型”、寻找零售底盘、“信贷结构调整”——不良率真心很低的个人房贷,是整个2015年里银行们齐齐想投靠的一面岸。

 

银行业有一句顺口溜,叫“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。这句话估计是2016年业内共享的金科玉律。

 

据“愉见财经”当时从某股份制银行总行零售部那里套出来的话,他们2016年的机制是:年头专门要求了大约20%的房贷增速;调低风险内评法里的房贷计提;在FTP计算中给房贷以优惠计价。

 

这些做法,就是总行给分行支吃蛋糕,各种优惠加起来,各个分行放房贷定价83折就能保本。基层行嘛,要靠业绩来提奖金提费用,分行长支行长还等晋升呢,因此大家都有动力做大房贷。

 

这条金科玉律一直用到了2016年底(或有的到2017年),银行们本身没打算改变,但政策的手要来扭转了:一是因为房地产市场过热(政策出手前,“地王”接连出),二是因为居民部门的杠杆上去了。

 

于是,2017和2018年的情况,就是银行没多大腾挪空间去放房贷了。我记得管得最严的一个阶段,余额和增量两个指标,按月盯着你看,有没有“控制”或“缩小”。

 

(关于这一阶段的“风变与价变”,“愉见财经”曾独家给您扒过内幕,可跳转《房贷的真相:要么贵,要么等!》)

 

那到了眼下,情况的确有点微妙。从政策口径上看,刚刚过去的2018年底,一切还是“房住不炒”的整体格局,但同时,住房保障、刚需保障的口径也是一直没变的。

 

2018年12月21日,中央经济工作会议明确房地产市场发展基调:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。对于房贷和直接与之相关的“居民部门加杠杆”问题,目前为止并无任何松动言辞。

 

但另一头,有“因城施策”在里面,所以如果楼市出现趋势性下滑,有些地方已经“因城”地取消限售放松限购了;加上货币政策已经比去年松快了,那么,房贷会不会跟着动?

 

眼下基本的张力是,多家银行的下级行其实是默默地、悄悄地,想动一下的,只是有时动了会被“按回去”。从市场化的逻辑来说,毕竟其它品类贷款不良的压力还是在的,零售贷款里头,消费信贷虽然赚得多,可现金贷风暴酿出的风险是向银行体系蔓延上来的,包括部门,资产质量都在经受考验之中。

 

所以对房贷,有些银行仍然停留在2015年底和2016年的心思里。

 

 


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