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长租公寓的新寒冬:青客们再闯鬼门关

发布者: 刘旷 | 发布时间: 2020-2-17 11:17 |浏览量:3128

 

2020年春节,本该是众多行业期盼能拉动一波经济回暖的春天,不曾想却成了一次黑天鹅事件。“在家躺着为社会做贡献”、“宅在家里就是做贡献”氛围之下,酒店、餐饮、电影行业首先就遭遇负面影响,随着疫情时间线的拉长,租赁市场也难独善其身。

 

为了应对疫情影响,多个长租公寓平台推出相关的租金减免或其他优惠措施。但一些长租公寓平台的举措在网上引发不少争议,如:蛋壳单方面强制降租引发房东不满、青客免租举措被指促销捆绑疫情、自如更是被指借疫情坐地起价等等。没有能够等到开春返乡潮租房高峰期的长租公寓行业,在疫情与争议中夹道求生。

 

其实,长租公寓的寒冬早在2019年已经开始蔓延。在自如、蛋壳等行业巨头重压之下,2019年11月5日流血上市的“国内长租公寓第一股”青客,并没有能够借着机会扭转乾坤,青客上市仅10交易日内破发,给原本处于长夜中的长租公寓行业又蒙上了一层阴影。

 

2020年1月6日,青客公布上市后首份财报,青客在2019年第四季度实现营收为人民币3.358亿元,和上年同期相比增长13.1%;归属于公司的净亏损为人民币1.251亿元,和上年同期对比,下降29%;调整后EBITDA(非美国通用会计准则)为人民币负3140万元,和上年同期相比减少46.9%。

 

青客这一份算不上出色的财报,让资本市场对难以盈利的长租公寓行业更是退步三舍。在青客第四季度财报发布之后,1月7日美股收盘后,青客股价为11.48美元/股,相比最高点时报价20.44美元/股下跌将近五成。而三年时间之内青客将近亏损人民币11亿元巨坑,也是其不得不直面的难题。

 

烧钱不止、回报周期长、重资产等都是青客不能盈利的原因。在仍没有解决这些难题时,实现盈利只是青客遥远的梦想,而在经济寒冬中又出现疫情这一重击,如何争取资本市场的心已经成为了一场生死时速的竞赛。

 

烤架上的长租公寓

 

“我还活着!”这是2019年11月5日青客在纳斯达克完成上市之后,其创始人兼CEO金光杰回国之后见到同行说的第一句话。

 

活着,已经成为众多深陷亏损泥沼里长租公寓平台的目标,这与长租公寓行业仍然处于快速发展期成为明显反差。根据艾媒咨询的数据,2018年国内租赁市场房屋面积已经达到67.3亿平方米,而预计在2022年租赁面积将会达到80.6亿平方米;还有2018年中国租赁市场租赁人口已有2.1亿人,预计在2022年将会达到2.4亿人。

 

Fastdata极数的调查显示,在近三年的时间里银行住房租赁授信突破1.2万亿元,企业住房租赁类ABS债券发行超过1370亿元,在2019年前十个月以来创投资金对于长租公寓的融资将近120亿元。

 

同时,国内年轻人对于租赁观念的改变也在促进着租赁市场的发展,长租公寓的主体受众即白领群体,其中认为可以接受一辈子租房观念的占比达到43%。

 

只是,在长租公寓看似一片光明前景的情况之下,长租公寓从2017年“国内住房租赁市场元年”到2019年,不过两年时间便开始处处暴雷。

 

“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害。”原我爱我家副总裁胡景晖2018年在媒体发布会上一语成谶。

 

高进低出一直是长租公寓存在的痛点,为了抢占市场规模,扩大自身房源,众多长租公寓平台不惜以高出市场价的20%-40%来进行房源收购,从而导致成本上升,房租暴涨。在这种情形之下,资金链便成为长租公寓平台的命门,一旦资金链出现断裂,长租公寓平台便开始出现问题。

 

根据相关公开信息统计,在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家,当中倒闭跑路共有45家,被收购的有4家,拖欠未付房租的有4家。

 

“青客的上市让我们整个行业打了鸡血。”新派公寓CEO王戈宏说。2019年年底在长租公寓行业一片惨淡中上市的青客,让许多从业者松了一口气。而在2020年春节过后的租房高峰期更是给了长租公寓行业一点盼头,但是疫情的出现将市场回暖的可能性几乎打散。

 

一方面,作为“国内长租公寓第一股”,青客并没有在上市之后顺利上岸,仍在亏损的泥沼中挣扎。青客2020年1月6日发布的最新财报数据显示,在2019年财年青客净收入为人民币12.33亿元,和上一财年相比增长38.6%;营业成本和费用为人民币16.821亿元,和上一财年相比增长27.8%;净亏损为人民币4.98亿元,同上一财年相比仅仅减少0.3%。

 

另一方面,疫情使复工周期变长,灵活的在家办公让流动人口返程延迟、分散,从而对租赁的需求也有所下降。新增客源、房源的减少使长租公寓企业收入降低,同时一如既往的高成本让其步履维艰。贝壳研究院的数据显示,2020年1月,18个重点城市住房租赁总成交量环比下降达到40.99%,相比2019年2月春节时期下跌18.21%;新增客源与房源总数环比减少42.64%、48.28%。

 

长租公寓行业长时间处在亏损的烤架之上,现在又增添了一把疫情的大火,让长租公寓行业备受煎熬。其中,因上市而备受瞩目的青客也并不能隔岸观火,上市之后青客要对面问题同样接连不断。

 

IPO也补不了钱袋子

 

“长租公寓第一股”的名头花落谁家的争论由来已久,当目光聚焦在行业巨头自如和蛋壳之上的时候,却被排行第三的青客悄无声息拿下。但是青客CEO金光杰的上市梦并不那么圆满,流血上市并没能让青客吹响胜利的号角。

 

青客早先号称上市募资规模达到1亿美元,但是在青客实际上市时其募资额仅为4590万美元,和原先相比近乎腰斩一半。而且青客17.00美元的发行价仅仅维持了7个交易日便跌破,在2019年12月13日时,甚至徘徊在9.8美元左右。

 

尽管上市打通了融资的渠道,但青客创始人兼CEO金光杰还是感叹过,赴美上市对于青客来说并不轻松,“在纳斯达克IPO,心情是很复杂的,有一个字我可以用来形容的,就是‘贵’,贵到什么程度?打个比方,美国一家公寓品牌在纳斯达克上市花了差不多五年的收入,这个是巨贵无比的一个成本。”

 

匆忙上市背后是青客“资不抵债”的窘境。根据青客招股书透露的信息截止至2019年6月底,青客总资产为20.35亿元,总负债则达到27.03亿元,资产负债率高达132.83%。面对钱袋子越漏越大的重压,青客只能寻求上市来缓解资金危机。

 

在青客的招股书中,营收的高速增长是其最为亮眼的地方。2017年青客总营收达到5.22亿元,2018年为8.89亿元,同比增长超过70%。在青客2019年第四季度的财报中,2019年财年的净收入达到12.33亿元,同比增长为38.6%。

 

但是对于青客来说高亏损也同样如影随影,2017年青客的亏损为2.45亿元,2018年为4.99亿元,2019年则为4.98亿元,和上年同比仅仅减少0.3%。

 

除了高增长摆脱不了高亏损的同时,青客扩张速度减慢也是明显的问题。从拿房模式来看青客属于分散式公寓运营商,即从多个房东收房,改造成多个单间租给房客,从中赚取租金差。而青客能成为全国性企业最重要的一点,就是其初期房源数量的快速扩张,从2012年底到2018年底,青客房源数量从900多间达到9.12万间,复合年增率为114%。

 

青客创始人兼CEO金光杰曾经表示过,公寓数量达到12万间青客才有可能实现盈利。但是在2020年1月6日发布的最新财报数据显示,青客的房源数量为9.96万间,和上年同期的9.65万间相比,增长微乎其微,离12万间房源目标还相距甚远。

 

青客钱袋子的漏洞难补,再加上不知道什么时候才能实现的盈利目标,让青客看起来并不那么坚固。而青客的速度之所以从初期快速扩张到现在的减缓,除了长租公寓行业从野蛮回归理性的间接因素之外,更重要的还是长租公寓行业赖以续命的租金贷受到了遏制。

 

续命租金贷受阻

 

2018年2月获得千万级融资的杭州长租公寓鼎家,在同年8月份宣告“爆仓”,称因为经营不善的缘故导致资金链断裂,停止继续运营。鼎家的爆仓带来的直接后果就是约有4000户租客的受损,涉及的网贷平台达到六家,这件事让租金贷浮出了水面。

 

“租金贷”即租客在与长租公寓平台签约的同时,还与金融机构签订合同。金融机构为签约的租客代付全年租房费用,租客则按月对金融机构偿还贷款。但是大多数的长租公寓平台在与租客签约时并不会明确告知租金贷的相关事宜,租客知之甚少。

 

由于长租公寓平台和房东的支付存在着时间差,长租公寓平台通常会将金融机构支付的租金拿去抢占市场或者做投资其他项目。这样一来长租公寓平台资金就存在着流转的余地,但是只要长租公寓平台出现投资不慎,因资金链出现问题而倒闭,一房东不能收到租金势必会将房收回,那么此时租客要面对的不仅仅是无房可住的情况而且还要背负金融机构的分期贷款。

 

租金贷是众多长租公寓出现暴雷的情况背后重要原因之一,为了杜绝长租公寓行业的乱象,相关部门对于长租公寓平台做出了租金贷款不得超过租金收入30%、不得诱导租客签约租金贷等要求。

 

租金贷对于长租公寓平台来说无疑是一把悬在头上的利刃。在青客的招股书里显示,截至2019年6月30日,青客已经与11家金融机构达成合作,为分期租赁贷款提供融资,青客租出的65.2%房源租金是由分期租赁贷款支付的。截至2019年6月30日,与青客合作的第一大和第二大金融机构在未偿还租赁贷款总额中占比50.5%与29.5%。

 

对于租金贷监管政策的加强,无疑会让青客的现金流和金融高杠杆下的租金受到影响。在青客2020年1月6日发布的最新财报数据显示,青客的净收入为人民币3.35亿元,其中租赁服务的收入就达到了人民币2.96亿元,占比高达88.35%。

 

在尚未找到其他高增长的收入来源时,失去了租金贷这一支柱,青客盈利和跑马圈地都成了挑战,而青客其他的漏洞,也使其在漫长的低迷期中破绽百出。

 

二房东屋漏难补

 

作为租客与房东之间的二房东,如何实现可持续的盈利是众多长租公寓平台的难题。而在青客自身内部问题越发明显的情况下,旧疾难去让青客的步伐越来越沉重。

 

1.装修大坑难出

 

SOHO中国董事长潘石屹曾经表明,“长租公寓的回报率最高不超过1%,租房的价格再翻一番还是亏本的,赚钱的事情去做,不赚钱的事情别去做。别跟好多创业者一样,以烧钱为荣,这是一条不归路。”

 

二房东租房的差价难赚,一是疯狂的抬价收房源,二是二房东面临的装修大坑难出。“你可以住的更好一点。”是一则自如广为流传的广告语,装修的舒适与完整是长租公寓平台的卖点之一,所以对于租房的再装修方面是长租公寓平台支出的大头。

 

从青客的招股书中可以得知,截至2019年上半年,青客的可租出单位为96854间,每间的平均月租为1149元,租金价差为25%。从以上数据可以得知,青客每间房每月的差价为287元,期间每间房的装修成本为1.47万元,也就是说需要4-5年青客才能回收装修成本,而这当中还不包括期间的管理费用等。

 

除了高装修成本之外,青客要面对的还有一个公寓装修合规性问题。

 

为了快速回收成本,长租公寓平台在拿到房源之后,会将房源迅速推向租客,因为房源的置空时间越长,二房东的损失就越大。金光杰曾表示过,长租公寓平台的资金问题出现除了市场行情不乐观之外,还有就是空置率过高。

 

这种情况之下,往往会出现公寓装修不合格的问题。2018年自如甲醛房的问题被曝光在大众面前,到如今大众对长租公寓甲醛事件仍然心有余悸,而青客因为甲醛问题被投诉的新闻也并不在少数。

 

如何平衡好装修成本和公寓装修合规性问题,对于青客来说是想要实现盈利必须要迈出的一步。

 

2.性价比牌难打

 

青客,正如其名字一样,做年轻人的生意。青客主要面对的群体是刚步入社会,事业正处于初期阶段,收入较低的年轻人。

 

“月租低于2000元的长租公寓NO.1”是青客自身标榜的标签。青客招股书中披露,青客平均税前月租金仅为1149元,和蛋壳平均每月每个房间收入为2155元,性价比确实较为吸引租客。根据艾媒咨询的数据,无论是以什么形式来租房,对于大多公寓的受众群体而言普遍能接受的月租价格在1500-2000元的阶段,能够接受3000元以上的月租公寓者小于4%。

 

但要注意到的是青客更倾向于位置比较偏远便宜的房源,而且这样的定位使青客对于装修成本的投入加大。青客招股书中透露,其每间房的装修成本为1.47万元;而蛋壳披露出来的数据显示,其每间房装修成本为1.04万元左右。

 

还有青客推行的“N+1”模式,也面临着监管难题。2019年7月北京地区对租房租赁方面明确规定了,应当要以原规划设计来作为最小的租出单位,不能对房屋内部结构进行分割租出,对“N+1”模式亮红灯。而上海地区虽仍然认可“N+1”模式,但是也对其进行更加严格的规定,单套住房客厅的使用面积不能小于12平方米,仅可隔断一间房间租出,且需要按照相关政策进行报备。

 

这样一来青客可租出的单位减少,收入自然会受到影响,而青客是否能一如既往的保证性价比变得难说。

 

在青客2020年1月6日发布的2019年第四季度财报中,其可用出租单位为9.72万间,和去年同比增长13.7%。在可用于租出单位增长较缓的同时,青客的租金利差在2019年Q4财报中也有所降低仅为19.1%,而上年同期为25.7%。

 

对于租赁收入占比高达80%以上的青客来说,可租出的房源多少与青客命运紧紧相关,青客的创始人兼CEO金光杰认为3万-5万间的规模是长租公寓企业生存的底线。而现在“N+1”模式受阻,青客仍然处于亏损状态下,如何保证性价比然后继续扩大规模成了难题。

 

3.口碑下滑难解

 

青客上市后,金光杰在“品牌公寓CEO年会”上吐苦水:“有人指着青客的报表说,今年亏了好几个亿,去年也亏了好几个亿,这么多年加起来亏了大几个亿,但换一句话说,是不是这几年我们用自己的钱补贴了租客大几个亿呢?为什么我们都补贴大几个亿还要挨骂呢?这对我们太不公平了吧。”

 

尽管金光杰认为青客受了委屈,但是不能否认的是青客口碑日渐走低的事实。

 

不止是青客至今没有盈利的窘境,更多的还有青客与租客、房东之间的矛盾越来越大的难题。在黑猫和聚诉网上,有关于青客的投诉达到2432条、1138条,当中押金难退、租金贷款、房东租金、网费高昂、服务差等问题频频出现。在青客仅仅上市两个月之后,其在南京的子公司便登上“黑榜”,租客与房东都陷入维权旋涡。在2019年3·15期间,媒体关于青客的各种问题报道也不在少数。

 

青客的招股书中披露的信息也说明了问题,近年来青客与租户签约的平均合同期限为11.7个月,但47.3%的租户在合同尚未到期前就已经退租,仅仅有5.1%的租户选择续租。青客在2020年1月6日发布的最新财报中,其在2019财年的销售和营销费用同比增长14.9%至人民币1.35亿元,这和青客为树立自身形象无不相关。

 

在租客和房东之间都不讨好的青客,若是不能解决好相关问题,那么千里之穴有可能会溃于口碑。

 

黎明之前的战争

 

“青客上市的那一天,整个纽约时代广场除了中央公园以外,都被它的绿色覆盖了,很厉害。这证明长租公寓这个行业是有价值的,青客行,其他人也行。”新派公寓的CEO王戈宏在“品牌公寓CEO年会”上发言。

 

紧接着长租公寓平台老二蛋壳的上市,加剧了长租公寓行业的白热化。

 

众所周知长租公寓行业的烧钱不止、回报周期长、重资产等问题仍然难解。国外二房东WeWork估值从将近500亿美元暴跌至不足200亿美元的惨烈,也说明了二房东的生意不好做。尽管长租公寓面向的是大众,WeWork面向的是创企,但其亏损状态与国内长租公寓并没有太大的区别。

 

长租公寓行业仍然处于长夜当中,尽管青客抢先在长租公寓行业的两巨头自如与蛋壳之前上市,但与二者之间仍然存在着一定的差距。

 

截至2019年9月30日,青客拥有9.96万个出租房源,95.8%的房源位于以上海为中心的长江流域城市群,这些房源贡献了97.5%的收入。而这些房源大部分位于上海地区,北京、南京、武汉等地区青客在2018年左右才开始进军。

 

蛋壳招股书披露,蛋壳在中国13个城市展开运营,截至2019年11月30日,蛋壳拥有43.2万个出租房源,其中蛋壳在北上广深等地区的房源将近占比一半。而自如更是在近期宣布,自身房源规模已经突破100万间,在全国9个城市的业主数量将近45万,入住率达到95%,居于行业首位。

 

和二者相比,青客不仅在规模存在弱势,在城市的分布上,除了上海以外也存在着一线城市扩张不足的问题。

 

根据Fastdata极数《2019年中国长租公寓行业发展分析报告》:2019年,长租公寓用户在一线城市的占比达到53.85%,在新一线的占比为35.08%,主要的竞争处在一线及新一线城市,新一线成为增量市场。

 

在长租公寓行业马太效应加剧的情况之下,青客能不能在黎明前的黑暗时刻,保全自身杀出重围至关重要。

 

结语

 

青客在长租公寓行业一片惨淡中几经波折上市,给了众多长租公寓平台信心,但不可置否的是长租公寓行业的春天仍然没有到来。而长租公寓行业苦苦等待的2020年春节过后返潮租房高峰期也被疫情影响,没有回暖,甚至可以说是雪上加霜。

 

青客如何解决自身存在的诸多问题,都是其能否实现盈利的关键。在行业马太效应之下,众多像青客一样规模较小的长租公寓平台如何在激烈竞争中,度过行业从野蛮回归到理性的阶段,是长租公寓行业的重要一节。

 


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