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房东、租客两头“坑”引发集体维权事件,蛋壳公寓遭监管排查

发布者: 新金融深度 | 原作者: 小白 | 发布时间: 2020-2-20 17:07 |浏览量:3180

一边是强行给房东们扣上减免房租抗疫情献爱心的高帽,未经房东同意单方面告知将不予支付一个月的房租; 另一边对租客的房租却是照扣不误,所谓的减免实际上是抵扣的服务费。 疫情期间,蛋壳公寓这种“两头吃”的自救方法很快引发了房东、房客们的强烈反弹。 

 

南京一名蛋壳公寓业务员向新金融深度表示,若房东不同意免租,这部分租客将被安置到空置的房源里。“新签的房子一般都有一到三个月的免租期。按我们危机时候的算法,在浦口大厂一带的房子空置期够4000人住3个月。如果房东收不到房租自己先赶人,那更好,还不用我们自己动手。” 

 

近日,蛋壳公寓的风波再次升级。2月18日,随着蛋壳公寓业主集体维权事件的出现,深圳市政法委下发《关于开展相关排查工作的通知》,要求金融监管局与银保监局高度重视并尽快对蛋壳公寓开展排查工作。 机关算尽太聪明,蛋壳公寓最终把自己推到了风口浪尖。

 

1

 

被道德绑架的房东

 

新金融深度从多方了解到,从1月29日开始,蛋壳公寓的业主们开始陆续收到电话通知,称受到疫情影响,蛋壳公寓将增加一个月的免租期,房租将在30天免租期后再进行。其中,押一付一的付下一期的租金,押一付三的付剩余的两个月的租金。 

 

据多位业主表示,最近自己先是接到蛋壳公寓工作人员的电话,称受疫情的影响,蛋壳向租客给予了多项优惠政策,希望业主可以免掉今年2月份的租金。“在我还没同意的情况下,电话就直接挂断了,后来我联系蛋壳的业务员,对方和我说不同意也不行,打电话就是来通知我一下。” 

 

在这之后,多位业主发现蛋壳公寓直接停掉了2月份房租款的打款。期间业主多次和蛋壳方面交涉,要求尽快支付2月份的租金,但直到目前仍未收到。

 

新金融深度了解到,对于蛋壳公寓的单方面的免租金“通知”,北京、深圳、上海、南京、杭州等多地的蛋壳公寓业主已经开始集体投诉,他们自发组成了多个维权群,每个群几百到上千人不等。 2月17日,蛋壳公寓在官方微信上发布《致广大房东的真心话》,辩称此前的电话是向房东协商寻求免租期的支持,但由于部分员工与房东沟通时的问题,使得协商变成了一种“通知”。

 

对此,蛋壳公寓进行了道歉,并再次向房东提出寻求免租期爱心支持,称“蛋壳绝不会趁疫情期间大发横财”,而是用于对租客进行补贴。 一位2月18号前往蛋壳公司进行交涉的深圳房东向新金融深度表示,蛋壳方面接待人员给出的反馈是,如果业主同意免15天租金,下个月收租日将会收到一个半月租金的打款。如果业主不同意免租可解约,大概需要15个工作日,这个月租金将分12期返还。面对这样的解决方案,业主表示不能接受,“蛋壳能否履约如期付款,如期清退租客,目前都是个问号。” 

 

新金融深度了解到,目前,北京已有一百多名业主开始走法律途径维权。2月19日,北京某律师事务所受106位业主委托,向蛋壳公寓发出律师函,要求其停止违反合同的行为,3日内支付拖欠的租金,或集中协商后续履约或解约事宜。否则将通过法律途径追究蛋壳的违约责任。

 

疫情期间,蛋壳到底能不能替房东做是否免租的决定?新金融深度注意到,针对疫情影响期间住房租赁企业的规范经营问题,杭州市住保房管局2月13日曾公开发文表示:疫情期间,要求住房租赁企业切实履行社会责任,保持住房租金水平的稳定,杜绝哄抬物价、不明码标价等违法行为。

 

同时,呼吁租赁各方当事人在公平、自愿、合法基础上,就租金减免进行协商,住房租赁企业与房东就租金减免协商未达成一致的,不得单方面停止支付房东租金;协商一致的,住房租赁企业应将房东减免的租金全部惠及租客,并在租客应付租金中直接予以体现。

 

2

 

被迫搬家的租客

 

与房东相比,房客们则是更加弱势的群体。有不少租客反映,蛋壳公寓对租客的减免却并非实实在在现金,而是抵扣房屋服务费、维修金、水电燃气费用、续约首付款,以及不属于分期月付情况下的租金。

 

更严重的是,眼看2月份就要过去租金却没有着落,一些房东开始愤怒,直接找到租客,要求其尽快搬离。 深圳罗湖区的一位蛋壳公寓用户表示,自己近日就收到了房东的收房通知,说蛋壳未向其支付2月份的房租,“但我刚刚在前一天付了房租”。

 

这位用户表示,自己在蛋壳公寓的推荐下使用了房租“分期月付”产品,即通过在微众银行提前支付了一年的房租,然后每月分期偿还贷款。“这个月的贷款我已经还了,但房东说没收到,那是不是我这边想要居住的话,还要再付一份房租给房东?” 

 

根据蛋壳公寓的介绍,“分期月付”是一款房租消费分期贷款产品,按照蛋壳的说法,选择分期月付租客可享受超低首付、按月付租,减轻租金压力,分期利息和手续费均由蛋壳公寓承担。 但当蛋壳和房东发生纠纷时,这类租客往往面临着巨大的风险:房东未收到应有的租金,开始赶客收回房子。租客不仅无房可住,还要继续偿还分期贷款。 一位南京地区的租客表示,房东现在已经停水断电了,要求其在一周内搬离。

 

“我签的是2年的租期,也就是贷款了24期,现在的房子还没住多久。我提出换租,蛋壳答应了说可以随便换,但我看了一下可以换的房子都在郊区,其他的都说住满了。”

 

新金融深度了解到,目前这位租客搬到了40千米外的大厂一带,“我在长乐路工作,现在搬到了葛塘,上班要一个多小时。” 南京市江宁区的一名蛋壳公寓业务员表示,如果房东不同意免租金,蛋壳会联系租客,称房东要提前收房子。然后这部分租客会被安置到空置的房源里。“新签的房子一般都有一到三个月的免租期。按我们危机时候的算法,在浦口大厂一带的房子空置期够4000人住3个月。如果房东自己先赶人,那更好,还不用我们自己动手。” 

 

对于租客在非常时期搬家的问题,2月18日下午,蛋壳公寓官方微博发布公告称,近期受疫情影响,蛋壳将协助个别业主收回房屋,因此涉及到部分租客的换租问题。蛋壳公寓已成立专项工作组,妥善处理租务问题。蛋壳公寓强调,“将妥善安置每一位受影响租客,绝对不会无故驱赶租客。”

 

3

 

维权事件引监管关注

 

用力过头的自救以及由此引发的反弹,最终让蛋壳公寓引起了监管的关注,摊上了“大事儿”。 

 

2月14日,深圳市住建局约谈深圳蛋壳公寓相关负责人。深圳市住建局要求蛋壳公寓高度重视此事,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案,积极与业主进行沟通协商,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题。

 

2月19日,一份由深圳市委政法委员会发布的《关于开展相关排查工作的通知》(下称“《通知》”)在网上传出。《通知》内容显示,近日深圳市发生蛋壳公寓业主因讨要租金聚众维权事件,在处置过程中发现,蛋壳公寓存在“租金贷”的情况。

 

所谓“租金贷”,是指长租公寓平台与金融机构合作,引导租客办理贷款,提前向长租公寓平台支付一年的租金,再由租客每月向金融机构偿还贷款。蛋壳的“分期月付”产品就属于租金贷。深圳市委政法委认为,这一情况存在较大的涉稳风险。 

 

《通知》要求金融监管局与银保监局高度引起重视,尽快开展排查工作,全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。 据了解,针对长租公寓行业乱象,此前监管机构已介入并且进行专项整治。

 

2019年12月25日,住建部、发改委、公安部等6部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》指出,“住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。”

 

据蛋壳公寓招股书,在2017年,2018年和截至2019年前9个月,蛋壳公寓共有91.3%,75.8%和67.9%用户使用了租金贷。2017年、2018年,蛋壳公寓分别从金融机构获得预付款9.376亿元、21.27亿元,并由租客垫付1.06亿元、2.80亿元。

 

2019年前9个月,蛋壳公寓个人预付款7.94亿元,来自金融机构的预付款高达31.06亿元,两者合计达到39亿元,而租客退租而返还的预付租金高达17.57亿元。 从目前来看,蛋壳公寓距《意见》所要求的“不超过30%”还有很大差距。 蛋壳公寓相关工作人员的回应是,深圳市对蛋壳公寓的排查工作属于问询性质。我们也会积极按照深圳市政府的要求,积极响应配合。 

 

4

 

紧张的现金流

 

房客们想不通,为什么蛋壳手握银行给它的租客一年的房租,但却不给房东付房租?

 

上文中的蛋壳公寓业务员透露,蛋壳现在的现金流比较紧张,身边不少同事处于停薪留职的状态,有的是整个部门解散,工资将在3月份之后陆续结清。“我自己半年的绩效也被扣了,我去找领导理论,然后领导告诉我他辞职了。”

 

据了解,长租公寓企业为了占据市场份额、扩大规模、获得投资,首先就需要扩大房源,跑马圈地。在招股书中,蛋壳公寓坦言,由于大量的资源投入到新城市及新公寓的开发中,公司至今尚未盈利。 蛋壳公寓招股书显示,近年来,蛋壳公寓一直处于净亏损逐年扩大的状态。

 

2017年、2018年,蛋壳分别净亏损2.72亿、13.70亿元,亏损大幅度扩大。2019年前9个月的净亏损为25.16亿元,上年同期为净亏损8.13亿元,同比增长了210%。近三年,蛋壳公寓已累计净亏损41.58亿元。 2017年、2018年和2019年前三季度,公司经营活动的现金流为人民币-1.15亿元、-11.6亿元和-16.3亿元。 

 

截至2019年9月30日,蛋壳公寓持有现金1.73亿元,总资产76.74亿元,总负债76.61亿元,资产负债率高达99.8%。 租金贷曾一度是支持蛋壳公寓业务运作的重要现金流入来源。

 

值得注意的是,据媒体此前报道,部分销售人员在向租客推荐此类分期产品时,通常会采用一套“话术”,仅仅强调房租可“一月一付”,却刻意隐瞒贷款的实质,使得有不少租客在租房时并没有完全了解分期模式,稀里糊涂签了相关合同,存在“被贷款”现象。 

 

深圳市市场稽查局2019年3月对深圳市蛋壳公寓管理有限公司开出的《行政处罚决定书》显示,该公司曾因诱导租客贷款被罚。执法人员调查发现,深圳蛋壳虽然提出在APP中有弹出页面提示“租金贷”内容,但合同文本及附件中没有明示租客消费分期产品实质为租金贷月供的事实,深圳蛋壳存在诱导租客选择“租金贷”产品的行为。 

 

此次深圳市委政法委员会的对“租金贷”的定性以及金融监管局与银保监局的介入调查,或将加速监管对长租公寓租金贷整顿的步伐。而这一次的疫情使得复工延迟,往年开年来后的房屋租赁黄金期也不复存在,这对于蛋壳公寓原本就紧张的现金流来说是雪上加霜。 

 

值得注意的是,今年1月17日,蛋壳刚刚敲钟上市,发行价每股13.5美元。受上述事件影响,2月18日蛋壳股价下跌9.6%,创上市以来最大跌幅。19日继续下跌5.74%,收于11.5美元。突如其来的疫情,资金压力的加重,以及监管的介入,行业“洗牌”从未停止,精明的蛋壳又能否熬过这次?

 


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